2025 год обещает стать поворотной точкой для российского рынка недвижимости. По словам Александра Пахомова, заместителя президента-председателя правления ВТБ, текущая динамика указывает на возможный рекорд по числу сделок с жильём, совершаемых без привлечения ипотечного финансирования.
Цифры подтверждают: без кредитов — всё чаще
Согласно оценкам аналитиков, доля сделок без участия ипотечных средств может достичь 65,6% — это максимальный показатель как минимум за последние пять лет. Только за первое полугодие 2025 года было зарегистрировано около 900 тысяч таких сделок — на 3% больше по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Если текущий тренд сохранится, к концу года число сделок без ипотеки может превысить два миллиона — плюс один процент к уровню 2024 года.
Финансовое поведение россиян меняется
Рост доли неипотечных сделок говорит о двух вещах. Во-первых, на рынок активно выходят обеспеченные покупатели, предпочитающие избегать долговой нагрузки. Во-вторых, растёт доля инвесторов, предпочитающих конвертировать ликвидные активы в «твердый» рублёвый инструмент — недвижимость.
Однако Пахомов уточняет, что потенциал такого роста ограничен: рынок близок к точке насыщения. «Неипотечный сегмент стабилизируется, и структура сделок начинает приобретать устойчивую конфигурацию», — отметил он.
Угрозы для ипотеки: банки меняют стратегию
Параллельно нарастает неопределённость в ипотечном сегменте. Министерство финансов и Центральный банк предупредили о возможных корректировках в программах льготного кредитования. Поводом стало прекращение девелоперами выплаты комиссий банкам, что ранее частично компенсировало снижение ставок по льготной ипотеке.
Как пояснил замминистра финансов Иван Чебесков, сейчас ведомства наблюдают за реакцией банков. Возможны ужесточения условий выдачи кредитов, включая повышение требований к заёмщикам и увеличение минимального первоначального взноса.
Что это значит для рынка
Если банки пойдут на сворачивание программ субсидированной ипотеки, это может сократить доступность жилья для молодого и среднего класса — групп, наиболее зависимых от дешёвых кредитов. В таком случае, неипотечный рынок, напротив, получит дополнительный импульс: более состоятельные покупатели продолжат «выкупать» ликвидные объекты, формируя спрос в верхнем сегменте и усиливая разрыв между слоями покупателей.
Вывод Ядра
Жилищный рынок 2025 года — это уже не только борьба за квадратные метры, но и за доступ к финансовым инструментам. Пока одни успевают воспользоваться льготами и ликвидностью, другие сталкиваются с ужесточением условий и вынуждены менять стратегии. В ближайшие месяцы ключевым фактором станет банковская политика: как быстро она адаптируется к новым реалиям — и какую цену за это заплатит покупатель.
